國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“拿地-建房-賣房”的粗暴時代***，不能否認，地產(chǎn)行業(yè)給經(jīng)濟發(fā)展帶來的推動作用，但起發(fā)展過程中，其弊端也暴露無疑。無論是百姓真實需求的召喚、市場環(huán)境的發(fā)展需要，政府終究出臺了一系列政策、法規(guī)，將其向正方向引導。而筆者認為，最符合“人民對美好生活的需求”且最具有前瞻性的理論就是“智慧人居”，充分凸顯了行業(yè)的視線已經(jīng)從關(guān)注房子本身轉(zhuǎn)向了關(guān)注人。智慧人居并非一個新鮮話題，但外界對其的解釋少之又少，可關(guān)于對智慧人居探索、實踐的內(nèi)容卻日益增多。

什么是智慧人居

目前百度、知乎等搜索平臺尚無對“智慧人居”的完整解釋，自認為可以從智慧建筑著手，逐步向智慧人居靠攏。源于百度百科的介紹，智慧建筑是指通過將建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理根據(jù)用戶的需求進行最優(yōu)化組合，從而為用戶提供一個高效、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。

本文中我們暫且引用華程天工運用吳良鏞院士所創(chuàng)立的人居環(huán)境體系，結(jié)合企業(yè)自身的業(yè)務(wù)對“智慧人居”進行的系統(tǒng)研究，并將之濃縮為“智慧人居四要素模型”：

智慧人居在當下被“呼之而出”的原因

圍繞華程天工提出的“智慧人居四要素模型”，我們可以看出房地產(chǎn)正在從產(chǎn)品時代邁入平臺時代、內(nèi)容時代、運營時代，需要進行產(chǎn)業(yè)化定義和管理。智慧人居的在當下越來越靠近舞臺中央，其原因可歸為以下幾點：

1.政策導向?！澳玫亍ǚ俊u房”的玩法一次性消耗土地資源，不能為政府帶來產(chǎn)業(yè)、帶來持續(xù)的稅收和就業(yè)。從密集出臺的政策來看，新型城市化發(fā)展戰(zhàn)略、創(chuàng)新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略等，都要求企業(yè)將產(chǎn)業(yè)做起來，尤其是地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)、運營做起來。

2.市場驅(qū)動。首先，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，人的需求在不斷升級，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)顯然不能滿足越來越個性化的需求；其次，土地財政、集中開發(fā)導致的供應(yīng)量過大與人囗紅利的減少，正在使供求關(guān)系發(fā)生變化。

3.內(nèi)在需求。隨著市場環(huán)境以及政策導向的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商逐漸認識到，傳統(tǒng)的短周期的開發(fā)模式只賺了客戶一次錢，后端服務(wù)不再與自己有關(guān)，沒有留存長期用戶，不可持續(xù)，需要轉(zhuǎn)型和升級。包括了對產(chǎn)品的新定位、從服務(wù)的角度開辟新的領(lǐng)域、尋找新的盈利模式，以及穿越周期的能力，包括裝修、智能家居選配包等等。這些都潛移默化加速了智慧人居概念的落地。

所有產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)生根本原因皆源于社會的發(fā)展、用戶需求的催生，而需求和技術(shù)是相輔相成的，不得不承認是科技的融合式迸發(fā)直接引發(fā)了地產(chǎn)行業(yè)的顛覆式轉(zhuǎn)型升級：

1.移動互聯(lián)網(wǎng)，移動互聯(lián)網(wǎng)的迸發(fā)使我們?nèi)诵纬闪诉B接，人和世界形成了信息的互通；

2.智能硬件的發(fā)展，使我們的物具備了更多的能力，比如服務(wù)的能力；

3.物聯(lián)網(wǎng)，物與物之間形成了連通，物和人之間也形成了連通；

4.大數(shù)據(jù)，當對大量數(shù)據(jù)進行分析后，產(chǎn)生更多、更精準的需求，進而提供更多的精準服務(wù)或定制化服務(wù)；

5.“互聯(lián)網(wǎng)+”新興服務(wù)業(yè)，包括智慧醫(yī)療、智慧教育、智慧養(yǎng)老、智慧兒童產(chǎn)業(yè)，包括新零售等等。

智慧人居的價值

這個問題看似有些多余，用***在十九大報告中提到的，就是”滿足人民日益增長的美好生活需要“。其實從上面的“慧人居四要素模型”中亦可看到些蛛絲馬跡，我們也可以從提出智慧人居所要解決的問題入手，來分析其價值所在。

從用戶角度出發(fā)

1.改善生活環(huán)境。生活環(huán)境更綠色、安全，體驗性更強，更好的滿足家庭成員的游學玩，改善鄰里關(guān)系，進而改變?nèi)藗兊纳盍晳T、成就更好的生活方式。

2.提升生活質(zhì)量和效率。與傳統(tǒng)服務(wù)相比，+智能化后，生活會更高效、更便利，如只能家居的使用，提升生活效率和體驗感，以及運動、孩子教育、老人康養(yǎng)、購物、出行等皆可提前預約和定制，滿足個性化需求。

從開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)

1.提升產(chǎn)品力。提升業(yè)主生活的環(huán)境，完善生活內(nèi)容和生活方式，重新塑造客戶生活價值。如果用于售樓部、樣板間等展示區(qū)，可增強體驗式營銷。

2.提升服務(wù)化。通過業(yè)主接觸界面將傳統(tǒng)服務(wù)轉(zhuǎn)移至線上，提升服務(wù)、管理質(zhì)量和效率，積累用戶大數(shù)據(jù)，增強用戶粘性。更有利于企業(yè)組織更多更長期的業(yè)主服務(wù)。

3.推動產(chǎn)業(yè)化。這里講的產(chǎn)業(yè)化需要與傳統(tǒng)的“住宅產(chǎn)業(yè)化”區(qū)分開來。傳統(tǒng)的“住宅產(chǎn)業(yè)化”指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，關(guān)注的還是房子本身。我們在智慧人居體系里說的產(chǎn)業(yè)化是針對房地產(chǎn)全壽命周期而言，將地產(chǎn)作為可持續(xù)運營的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其以服務(wù)內(nèi)容為主的可持續(xù)運營。

4.加速資產(chǎn)證券化。停車管理、設(shè)備設(shè)施管理以及其他相關(guān)服務(wù)管理增加和標準化，作為新產(chǎn)業(yè)可拓展新收益模式。借用一句話“有人的地方就有商業(yè)”，當企業(yè)借助人工智能、大數(shù)據(jù)等推展新的服務(wù)和運營內(nèi)容，增強業(yè)主粘性后，新的商業(yè)天地自然而然會被開啟。

從政府角度出發(fā)

摒棄土地資源一錘子買賣的模式，智慧人居為地方帶來產(chǎn)業(yè)，推進一二三產(chǎn)的聯(lián)發(fā)，進而帶來可持續(xù)的稅收和就業(yè)。同步的，會推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。

智慧人居的實踐

1.實地地產(chǎn)

2006年，實地地產(chǎn)成立于廣州。走過了第一個10年，2016年遇到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級。無論是因為基因年輕亦或是過去10年扎實的積累，在第二個10十年開啟之際，2017年實地地產(chǎn)攜蓄勢待發(fā)之勢，順應(yīng)市場大勢、相應(yīng)政策號召，全面開啟智慧人居的探索實踐，為此專門成立了創(chuàng)新事業(yè)部，2017年6月18日，實地S-Dream Hall沉浸式智慧生活館正式開幕，正式拉開實地對智慧人居的探索步伐。

實地地產(chǎn)的智慧人居理念，除地產(chǎn)行業(yè)基本的美學之外，將人臉識別、虛擬AR、智慧科技等最新奇的“黑科技”融入項目打造先進的“智慧社區(qū)”，同時還參與到普及科技、逗號便利店、家有健康等生活體系構(gòu)建中。在當先，可能這些都不是讓人眼前一亮的的科技或服務(wù)，可當所有的單品融合為一走進日常生活中時，會給人帶來全新的生活體驗和生活方式。

2.美的地產(chǎn)

大家對美的家電一定不陌生，且在家電行業(yè)有享譽全球的“雙智戰(zhàn)略”。2016年，與日本安川電機合資成立兩家機器人公司，也在今年發(fā)起收購全球四大機器人巨頭之一的德國庫卡集團股權(quán)，實現(xiàn)在機器人產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步擴張。帶著這些東西美的地產(chǎn)開始了“5M智慧健康社區(qū)”的實踐，以大健康為切入點開啟了美的地產(chǎn)的智慧人居新征程。

M-SMAR，云智慧管理，包括社區(qū)安防系統(tǒng)和智能家，智慧家系統(tǒng)包括智慧管家、安防系統(tǒng)、空氣管家、營養(yǎng)管家、水管家、智能物業(yè)管家服務(wù)這五個系統(tǒng)。

M-HEALTH，多功能健康園林，根據(jù)多功能養(yǎng)生原理，將游學玩以及鄰里社交重點融入園林規(guī)劃中。

M-HOME，超人性化家居，主要集中與戶型設(shè)計以及裝修，以科技、綠色、時尚、人性為設(shè)計理念，以其“7大體系、3大階段、33大關(guān)鍵點、9大集采部品、11大工藝標準”為執(zhí)行規(guī)范。

M-SERVICE，全方位社區(qū)服務(wù)，打造業(yè)主專屬的物業(yè)App，一個APP即可享受指尖上的便捷生活，包括購物、社區(qū)商圈、社區(qū)活動、賬單查詢、黃頁查詢、訪客通行、社區(qū)調(diào)查、快遞查收等服務(wù)。

M-SYSTEM，全系統(tǒng)精工品質(zhì)，精工品質(zhì)源自于精細化管理，包括六大標準、5個100%和一戶一檔的服務(wù)內(nèi)容。

3.阿里巴巴

以上兩家皆為正正經(jīng)經(jīng)的房地產(chǎn)企業(yè)，但是連阿里都已經(jīng)踏入了智慧建筑的領(lǐng)域，不用想也可意識到智慧人居的戰(zhàn)略意義，它雖植根于地產(chǎn)，但是會與人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等聯(lián)系越來越緊密。

2017年3月在阿里巴巴智慧建筑（IB）峰會上發(fā)布《智慧建筑白皮書》，阿里巴巴智慧建筑的參考架，主要體現(xiàn)在“網(wǎng)絡(luò)”、“數(shù)據(jù)”和“安全”三個方面。其中，網(wǎng)絡(luò)是基礎(chǔ)，即通過物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)實現(xiàn)建筑全系統(tǒng)的互聯(lián)互通，促進感知數(shù)據(jù)的充分流動和無縫集成。白皮書的發(fā)布除了引導行業(yè)進行建筑升級的思考外，也是呼吁更多合作伙伴群策群力，共創(chuàng)新生態(tài)，智慧建筑或智慧人居不是一家企業(yè)能夠完成的。

服務(wù)在生態(tài)中不斷進化

從各企業(yè)目前的實踐來看，雖理念都是智慧人居，但是具體的實踐依舊有所不同，包括戰(zhàn)略定位、品牌定位、當下核心服務(wù)內(nèi)容。我想不管是哪些因素造成的這些不同，這樣才能更好的滿足用戶不同的需求，大家可以按需購買，只要其服務(wù)真的是“以人為本”，真正的能為用戶的生活帶來實實在在的改善和提升，真正的能為行業(yè)創(chuàng)新升級帶來新的內(nèi)容，都是好的嘗試，都可以成為一家更好的企業(yè)。

作為地產(chǎn)行業(yè)的菜鳥且非專業(yè)人士，但是在行業(yè)里面摸爬滾打數(shù)載，總有一種莫名沖動。簡單梳理一下智慧人居的內(nèi)容，日后會繼續(xù)學習、繼續(xù)分享，望有所裨益。
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